（必看）央行发布新政 房贷利率有重大变化！

　　这几天，朋友圈被央行发布的一则公告刷屏，各种解读铺天盖地。一时间，很多人都坐不住了——

　　“以后每月还的房贷会增加吗？”

　　“房贷利率会不会下降？”

　　“买房是不是更贵了？”

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　　面对那么多疑问，经社君先用央行有关负责人的一句话回应一下：

　　“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

　　那么，新的房贷利率到底怎么确定呢？对还房贷的人影响大不大？

　　且听经社君慢慢分解。

　　改革后房贷利率

　　如何定价？

01

　　根据央行发布的公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款基础利率(LPR)为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。补充提醒下：公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

　　具体来说，改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

　　其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

　　目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

　　看不懂？没关系，咱们举个例子：

　　小明要在12月初签订房贷合同，假设11月20号公布的5年期贷款市场报价利率(LPR)是4.85%，在此基础上加点形成，比如房贷合同里面写的是加100个基点，也就是利率加1个点，那么新的房贷利率就是5.85%。小明的房贷利率在整个合同期限内都不变，以后的房贷利率都是在5年期LPR的基础上加100个基点。

　　值得注意的是，根据公告，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。

　　利率重定价，是指贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告中明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　对于小明来说，未来房贷利率可以1年调整1次，也可以合同期内一直都不变，这些都是由他和借款银行协商决定的。

02

　　改革后对居民利息支出有何影响？

　　需要注意的是，公告主要针对新发放个人住房贷款利率，已贷款买房或者已签贷款合同的个人住房贷款利率仍按原合同执行。

　　10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

　　定价基准转换后，全国范围内新发放首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

　　同时，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

新时代证券首席经济学家潘向东 ：

　　按8月20日5年期以上LPR为4.85%计算，意味着全国范围内首套房贷款利率不得低于4.85%(相应期限LPR)；二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，也就是二套房贷款基本利率不低于5.45%(4.85%+60基点)。

　　在市场化机制下，房贷利率新政意味着新增个人住房贷款利下限已经确定，未来房贷利率也将围绕这一下限基本保持稳定。

新网银行首席研究员、金融与发展实验室特聘研究员董希淼 ：

　　此次调整核心是将房贷利率定价基准由基准利率转换为LPR，使房贷利率更加市场化。

　　但与一般贷款不同的是，房贷利率实行“下限管理”——这其中有两个下限，一是央行确定的下限(首套不低于LPR，二套不低于LPR加60个基点)，二是央行省级分支机构指导市场利率定价自律机制确定的各地加点下限。在上述两个下限的基础上，各商业银行可以决定各自的加点幅度。

　　咱们还用小明举例。假设小明是二套房贷款，房贷合同里面写明了要加100个基点，那么我们来看看这100个基点是怎么构成的：

　　(1)根据央行公告，明确二套商业性个人住房贷款利率不得低于5年期LPR加60个基点；

　　(2)央行省级分支机构确定当地的加点，比如不得低于5年期LPR 80个基点，相当于在央行60个基点上又增加了20个基点；

　　(3)最后的20个基点则是各商业银行根据每笔贷款确定的加点幅度。

　　未来房贷利率

　　怎么看？

03

为什么调整房贷利率？

　　因为在改革完善LPR形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。

央行副行长刘国强 ：

　　这次改革完善LPR形成机制，重点在于深化利率市场化改革，并运用改革的办法推动降低实体经济的融资成本。也就是说，利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本。

　　对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

新时代证券首席经济学家潘向东 ：

　　新政只是针对2019年10月8日之后新发放的商业性个人住房贷款，之前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，不属于新政执行范围，因此，新政影响的总量有限，同时央行严禁商业银行提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”等方式变相降低贷款利率。

　　由于房地产金融过度挤压了信贷资金流向实体经济的规模，因此，未来不仅房贷利率不会显著下降，房地产贷款的相关增量也会保持不扩张，增速也会逐步降下来。

新网银行首席研究员、金融与发展实验室特聘研究员董希淼 ：

　　房贷新政实施后，预计多数地区房贷实际利率将保持基本不变，房价上涨较快的热点区域利率将有所上升。

　　未来应继续实施差别化住房信贷政策。调整住房信贷政策，可从四方面入手：一是调整贷款总量，合理确定银行个人住房贷款总量；二是调整贷款价格，提高或降低个人住房贷款利率水平；三是调整贷款条件，收紧或放松购房主体贷款资格条件(包括贷款资格和贷款期限)；四是调整贷款首付，控制购房主体购房杠杆率。

　　下一步，应根据购房区域、主体的不同，综合运用四种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，既着眼当下又引导预期，将差别化住房信贷政策落到实处。

（文章来源：人民日报）

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